infos pratiques sur la location et l’achat de biens immobiliers

Cette section vous donne des infos pratiques sur la location et l’achat de biens immobiliers à Bruxelles.
Afin de gagner du temps, votre chasseur immobilier prendra des copies (scan) de votre pièce d’identité et de tout autre document qu’il jugera utile. Il enverra au client de façon régulière, les informations et résultat de ses investigations, avec dossier photo ou référence de l’annonce relative au bien, ainsi que prise de mesure, plan, documents tels : certificat de performance énergétique, rapport installation électrique, devis éventuels ou avis/rapport d’un architecte (frais supplémentaires selon travail).

Lors des visites avec son client, le chasseur prendra personnellement ce dernier en charge à bord de son véhicule, sans frais supplémentaires.

Combien coûte un chasseur immobilier ?

Afin de garantir une juste rémunération, le client devra s’acquitter des frais de dossier lors de la signature du contrat ; lorsque la mission est remplie, le client devra régler (ou via le notaire) 1% htva à la signature du compromis de vente + 1 % htva à l’acte authentique de vente.

Pour la location, le client devra régler un mois de loyer à la signature du bail. Dans les deux cas, les frais de dossier seront déduits ou remboursés, tout comme les frais de visites ; si le client rompt la mission du chasseur faute d’avoir trouvé, les frais ne seront pas remboursés.

Infos sur la location à Bruxelles

Quels sont les différents types de baux ?

On distingue plusieurs catégories encadrées par la loi, à savoir :

• Le bail commercial ;
• Le bail à ferme ;
• Le bail de résidence principale ;
• Le bail de droit commun (tout autre bail qui n’entre pas dans l’une des catégories ci-dessus).

Le bail de résidence principale

Plus communément utilisé et le plus encadré par des lois dites « impératives », auxquelles on ne peut déroger (même si une clause du contrat indique le contraire).
Les parties pourront opter pour une durée courte allant d’un an à trois ans maximum ; ce bail dit « à l’essai » ne pourra être renouvelé qu’une seule fois, et pour une durée globale de maximum trois ans (par exemple : 2 ans puis 1 an).
Sinon, c’est le bail habituel d’une durée de neuf ans qui est utilisé. Comment le locataire peut-il mettre fin à son bail anticipativement ? En théorie (loi impérative), le bail de courte ne peut pas être résilié et doit donc arriver au terme de sa durée, malgré une clause de rupture prévue. Dans la pratique, des décisions de justice vont dans le sens de cette clause, considérant que le paiement des loyers jusqu’à la fin de la location serait une décision disproportionnée et trop pénalisante pour le locataire.

Préavis

Le preneur devra toujours donner un préavis de trois mois, qui prendra cours le premier jour du mois suivant le courrier ou courriel. Une indemnité compensatoire est bien souvent prévue durant le premier triennat, à concurrence de trois à un mois de loyer, selon que la rupture intervienne respectivement durant la première, la deuxième ou la troisième année de location.

Délivrance des lieux

Le bailleur devra délivrer un bien répondant aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité. Le bien sera nettoyé avant un état des lieux détaillé. De son côté, le preneur devra s’acquitter du premier mois de loyer, de constituer sa garantie locative, et de régler son assurance « habitation ».
Le bailleur pourrait prévoir dans son bail de ne pas rendre les clés tant que le preneur n’aura pas répondu à ces 3 conditions. L’état des lieux d’entrée et de sortie par un professionnel est vivement conseillé, car il limitera au maximum d’éventuelles divergences et tensions entre les parties.
Qui a intérêt à établir un état des lieux d’entrée ? Le propriétaire est le principal intéressé, car c’est pour lui la seule possibilité d’obtenir du locataire des indemnités en cas de dégâts locatifs. Cela dit, le preneur qui louerait un bien ayant quelques anomalies ou traces de vétusté, sera plus tranquille avec un état des lieux détaillé et le bailleur ne pourra pas prétendre lors de la sortie, que ces imperfections étaient du fait du locataire, ou que ce dernier devra remettre en état ou payer pour la vétusté. Le bailleur ne pourra pas (loi du 29/12/1983) se retrancher derrière la clause type « le bailleur déclare les lieux loués en parfait état », et n’a donc pas d’autres possibilités que d’avoir établi un état des lieux.

Infos sur l’achat d’un bien

Quelles sont les principales étapes pour votre achat ?

Outre la recherche proprement dite, il vous faut anticiper les aspects pratiques et les étapes successives jusqu’à la possession de votre titre de propriété:

1. Visite du bien et informations:

Lorsque vous aurez trouvé votre bien immobilier, veiller à prendre le temps de visiter une seconde fois et de vous faire aider par un œil averti (architecte et/ou entrepreneur), surtout pour un bien à rénover…
Ne négligez pas non plus les aspects urbanistiques (permis), et n’hésitez pas à faire une visite au service urbanisme de la commune où est cadastré le bien. Pensez aussi aux détails des charges et derniers procès-verbaux dans le cas d’une copropriété, ainsi que l’acte de base (! droit de préemption éventuel !). Dans une moindre mesure mais cela a son importance, une copie du titre de propriété (peut-être que le bien est en propriété indivise !)

2. L’offre

Vous pouvez la formuler de diverses façons, de manière à ce qu’elle soit bien évidemment probante…généralement, le courriel est le plus communément utilisé, et le plus pratique; un courrier écrit + envoi recommandé si votre vendeur n’utilise pas internet. Il n’y a pas de modèle d’offre en particulier, ni de règles spécifiques, mais il faut indiquer au minimum les coordonnées complètes des parties (acquéreur et vendeur), le bien (adresse complète, lot n° ou appartement n°…) faisant l’objet de l’offre, le montant de l’offre (hors frais d’acquisition), réserve et éventuelles conditions suspensives (recommandé!), date de l’offre et date d’extinction de celle-ci (! indispensable !), et enfin votre signature.

3. La rédaction du compromis de vente:

Généralement, il appartient au notaire du vendeur de préparer le projet de compromis, et de rassembler tous les documents nécessaire (Certificat de performance énergétique, attestation du sol, rapport sur l’installation électrique et renseignements urbanistiques) à la rédaction de celui-ci. Il arrive que ce soit une agence immobilière qui se charge du compromis, mais cela devient de moins en moins habituel, surtout sur Bruxelles. A préciser qu’une « assurance décès accidentel » est souscrite dans toutes les études notariales, et qu’elle couvre à concurrence de 250.000€ l’acquéreur qui subitement, décèderait accidentellement entre la signature du compromis de vente et l’acte authentique.
En garantie de son engagement, l’acquéreur versera un acompte entre 5 et 10% du prix d’achat par l’intermédiaire du notaire; cette somme est consignée en l’étude afin de garantir la sérénité des deux parties. Si le compromis n’est pas assorti d’une clause suspensive (la plus courante est celle de l’obtention d’un crédit), la vente est dite « parfaite ». Des sanctions sont prévues si l’une des parties ne respecte pas ses engagements, à savoir la perte de l’acompte ou le remboursement de celui-ci et le versement d’une indemnité égale à ce dernier.

4. L’acte authentique de vente:

Une fois le compromis signé, un délai de maximum quatre mois devra être respecté vis-à-vis du bureau de l’enregistrement, et les droits honorés durant cette période. Pendant ce temps, le notaire prendra soin de vérifier plusieurs documents parmi lesquels: renseignements auprès de la Conservation des hypothèques sur d’éventuelles inscriptions hypothécaires qui pourraient grever le bien vendu. Renseignements auprès du receveur des contribution et bureau de la tva pour connaître la situation fiscale du vendeur. Dans une moindre mesure, les derniers documents cadastraux, l’attestation que le sol n’est pas pollué, les renseignements auprès du syndic d’une copropriété, le DIU (dossier d’intervention ultérieure reprenant les travaux exécutés dans le bien vendu), etc…

5. La signature:

Vous pouvez enfin vous rendre à l’étude de votre notaire pour l’étape finale ! Le notaire fera la lecture et vérifiera avec son confrère que tous les renseignements et documents soient remis. Le notaire fera aussi le calcul au prorata de votre part de précompte immobilier (la taxe foncière) à régler au vendeur; en effet, cette taxe annuelle est due pour le mois de janvier et honorée par le vendeur. Après la signature, l’acte de vente est déposé par le notaire au bureau des hypothèques où il sera transcrit intégralement pour lui donner sa publicité (c’est-à-dire le rendre opposable aux tiers). Une fois transcrit, il ne peut plus faire l’objet d’une saisie de la part des créanciers du vendeur, ce qui est plutôt rassurant pour l’acquéreur!
Vous recevrez votre titre de propriété, en réalité copie certifiée par le notaire, qui gardera l’original à l’étude; ainsi en cas de perte de votre titre, il vous sera toujours possible d’en obtenir un autre.

N.B. Il s’agit évidemment d’un condensé qui ne reprend pas tous les aspects de la vente. Rendez-vous sur notre blog (en cours de finalisation) pour d’autres aspects, ou si vous souhaitez partager votre expérience !